什么是FMV，什么不是 & 介于两者之间的一切
了解公司公平市场价值(FMV)的第一步是了解FMV 由国税局提供的定义 州:
“公平市场价值(FMV)是指房产在公开市场上的售价. 这是一个有意愿的买者和卖者之间可以达成一致的价格, 双方都不需要采取行动, 而且双方都对相关事实有合理的了解. 如果您对捐赠财产的使用有限制，FMV必须反映该限制.”
换句话说, FMV源于一个自愿的买方和一个自愿的卖方, 双方都有充足的时间和信息来做出符合各自利益的决定. 它通常用于房地产市场、保险索赔、投资和税收. 在进入这些不同的用途之前，让我们快速看看什么是FMV 不 以及它是如何被决定的.
什么不是公平市场价值
FMV不应与市场价值混淆, 估定价值, 内在价值, 实施价值, 或者协同价值. 市场价值 指资产在市场上的价格，如房屋的上市价格. An 估定价值 是估价师的意见，不一定是FMV，但可能有助于确定FMV. 评估通常用来代替真正的FMV. An 内在价值 通过基本面和技术分析，从客观的价值计算中得出. 资产的内在价值可能等于，也可能不等于其FMV. An 实施价值 是由法律机构设定的，如法院裁决或税收法规. A 协同价值 对特定的投资者来说，特定的价值是否基于他们的要求和期望, 比如回报率. 这个值通常大于FMV.
在确定资产的FMV时, 根据出版物561, 任何可能影响其价值的因素都是相关的，必须予以考虑. 这些因素是资产的成本或销售价格, 可比资产的销售, 重置成本, 专家的意见. 国税局提供了一个表格, 参考“影响FMV的因素”重新创建,出自561号出版物, 这说明了所有企业主应该就这些因素提出的各种问题. 这些问题将有助于尽可能准确地确定FMV. 然而，这些因素并非包罗万象，不应这样对待.
哪些因素会影响贵公司的公平市场价值?
| 如果你考虑的因素是…… | 然后你应该问这些问题…… |
|---|---|
| 成本或售价 | -该财产的买卖是否合理地接近供款日期? -任何价值的增加或减少，与你的成本相比，在一个合理的速度? -制定购买或出售条款，限制对房产的处理? -在估价日期附近是否有人出价购买该房产? |
| 可比物业销售额 | -出售的财产与捐赠的财产有多相似? -出售日期离估价日期有多近? -交易是保持一定距离吗? -出售时的市场情况如何? |
| 重置成本 | -更换捐赠的财产需要多少钱? -重置成本和车辆价值之间是否存在合理的关系? -捐赠财产的供给比需求多还是少? |
| 专家意见 | -专家是否有知识和能力? -观点是否彻底，是否有事实和经验支持? |
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公平市场价值的问题
在确定FMV时，还需要注意各种问题, 如不寻常的市场条件和可比销售的选择. 在人为的或受刺激的市场中出售可比资产, 其值不代表FMV. 权重:给予可比属性的权重, 此外, 取决于两者之间的相似程度. 在确定合适的权重时，应考虑所有方面. 另外, 对过去交易的依赖可能无法准确反映可能的未来收益和资产净值.
如何使用公平市场价值
现在我们对FMV是什么以及它是如何确定的有了更好的理解, 我们可以讨论它的各种用途.
房产的FMV有多重含义. 当试图出售物业时, FMV将决定你的收入是高于还是低于市场价格. 这也可能说明，为了实现FMV，可以做哪些改进. 另外, 财产税通常以房产的FMV为基础，自上次评估以来可能有所增加. FMV也会影响你的赠予税, 遗产税, 税收抵免, 以及伤亡损失后的税收减免. 如果您的属性包含在继承中, 例如, 继承人必须为该财产的FMV纳税. 另一方面, 如果房产被出售, 对于售价和FMV之间的差额，可能需要缴纳资本利得税.
当财产受损时，保险索赔用于赔偿损失的费用. 如果你的财产价值低于FMV，它是损坏的, 你不会从你的保险公司得到适当的赔偿.
投资资产的FMV, 比如股票和债券, 投资前是否需要了解重要信息. 与FMV相比，证券的市场价格可能会膨胀(或收缩)，并将表明您是否为该证券支付了溢价(或折扣).
虽然没有精确的公式来计算FMV, 了解可能影响该值的各种因素是很重要的. 另外, FMV may resemble or closely match other values seen frequently throughout transactions; due diligence must be exercised to distinguish these values and conclude if a deal is in your best interest.
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作者:Duncan Copeland，估价与交易咨询服务公司(都柏林办事处)